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【明报专讯】普徕仕亚洲债券策略基金经理陈兆德预期，内地房地产市场短期仍会波动，而中长期则会出现行业整合、汰弱留强，由国企主导，故该行现时投资内房美元债券，倾向选择上述可望长期生存的内房企业发行的债券，而非在已出现债务危机、债价较发行价已大跌一半以上的债券。
陈兆德指出，回顾过去12至18个月的内房调控，始于中国政府对社会发展及去杠杆的目标，政府推出多项措施收紧银根，包括限制发展商借贷，令去年下半年以来内房市场明显转弱，很多发展商因此出现财政困难及债务违约，特别是在内房美元高息债市场。
今年以来内房销售按年跌幅持续扩大，陈兆德分析，除了政府调控外，内地近月爆发了新一轮新冠疫情，亦是另一原因，这导致很多发展商资金出现问题。他认为，即使内房离岸美元高息债市场去年下半年以来已出现困局，但中国政府领导层亦没有放宽调控，以实现去杠杆及其他的政策目标，直至近月内房困局所带来的问题扩大，令经济面对更广泛的挑战，更多类别的资产受到影响，终于见到政府果断放宽内房调控政策。
陈兆德认为，中国人民银行近来在全国范围降低按揭利率（见图1），便是一个强烈信号，意味着地方政府也可以放宽对楼市的调控，实施比较宽松的政策，以稳定新盘销售及整体楼市。他分析，虽然内房政策面已明显有所改善，未来该行业的日子应该会比较光明，但短期市场波动料仍持续，因为投资者仍在观望、等待更多证据显示内房实体市场需求正转强，以及发展商更容易从银行体系取得资金 。
内房离岸债市分化三分二债价已腰斩
即使内房政策现已转趋宽松，不过，陈兆德认为，不同内房领域所受影响并不一致，他举例说，境内及境外便有很大差异，内地政府致力督促发展商尽快完成在建项目向买家交楼，以加强置业者的信心，但值得注意的是，即使这样，新盘销售最新数据仍然在下跌。
另外，陈兆德指出，个别内房已重新开始发行在岸债，而离岸美元债市场则暂仍未恢复，他认为要继续观望，料内房债市场短期仍会波动：「虽然与内房存量巨额债务比较，近日发行的在岸债规模很小，但这显示政策往正确的方向发展，显示政策决策者重视内房重获融资渠道，以及重视稳定楼市，市场现正期望看到更多可带来乐观情绪的政策。」
经过过去12至18个月内房调控后，陈兆德表示，目前内房离岸价市场已出现分化（bifurcated），市场开始认定一批信贷质素较良好、在调控下仍可以生存的发展商，而另一批则是已经或估计会出现债务违约的发展商。而在现存内房离岸债中，三分之二已跌至帐面值一半或以下，意味着市场相信有关内房出现很大程度的不稳；与此同时，仍有一批内房美元债价格仍然比较稳健，现价贴近发行价，即使仍未回到之前的价格高位。
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